재건축이란 무엇을까? (feat. 재개발)

시작하기 앞서서

 

리모델링/재개발/재건축

부동산 호재 중 유명한 3인방입니다.

앞서서 리모델링과 재개발에 대해 정리를 하였는데요, 마지막으로 재건축에 대해서 알아보겠습니다.

 

재건축, 재개발, 리모델링 3인방!

이전에 작성된 재개발과 리모델링을 참고하시면 이해하시기 더 편하실 겁니다.

재건축에 대해서 들어가기전, 간단하게 아래 링크를 참고해보세요!

 

(주택법) 리모델링 (feat. 상아2차 아파트)

 

 

*리모델링은 몰라도, 재개발 포스팅은 먼저 확인하셔야 합니다!

 

재개발이란 무엇일까?

 

재건축은 무엇일까요?

위의 포스트를 읽어보셨다면, 아시겠지요?

쉽게 말하면, 오래된 구축 아파트를(수명이 다한) 건물을 부시고, 다시 짓는 것을 의미합니다.

재개발은 그 지역 일대를 개발하는 것이고,

재건축은 공동주택만을 부시고 다시 짓는 것을 의미한다는 점을 알아주세요.

좀더 자세히 알고 싶다면, 아래를 참고해보세용!

 

 

[삼성물산] 한눈에 보는 '재개발', '재건축' 이해하기

 

 

해외의 고층 건물들은 철골구조로 만들어져, 수명이 굉장히 긴것에 반해

우리나라의 대부분의 공동주택은 콘크리트로 지어집니다.

그리고 철근 콘크리트는 의외로 수명이 짧아 30~50년이면 강도가 약해져 수명이 떨어집니다.

 

물론 그 아파트에 살던 사람들은 계속 집이 필요하므로, 아파트를 철거하는 데서 끝나는 것이 아니라 그 자리에 새로운 아파트를 짓고 거기에 다시 들어가게 되는데 이것이 재건축인 것입니다.

 

아파트를 철거하고 새로 짓는 데는 막대한 비용이 소요되므로, 재건축해서 새로 지은 아파트는 철거된 아파트보다 가구 수를 대폭 늘려서 지으며, 추가된 가구들을 분양해 그 수익으로 철거+신축 비용을 충당합니다. 그래서 분양 가구수가 많을수록 매우 좋겠죠?

집값이 비싼 아파트인 경우 새로 분양한 가구에서 나온 수익이 철거+건축 비용을 충당하고도 남는 경우도 있으며 그 경우 "재건축 조합원"들이 수익을 나눠갖습니다. 반면 추가 가구 분양 수익이 철거 + 신축 비용에 못 미치는 경우 조합원들이 비용을 부담해야 합니다 ㅜㅜ

 

 

 

재건축초과이익 환수제?

앞서서 수익이 철거+건축 비용을 충당하고 남으면 "재건축 조합원"들이 수익을 나눠갖는다고 말씀드렸죠?

그리고 그 수익에 제재를 건것이 바로, 재건축초과이익환수제 입니다.

 

재건축 조합원 1인당 3천만원을 초과하는 개발 이익이 발생할 것으로 기대되면, 예상 개발이익의 최대 50%를 정부가 관리처분인가 단계에서 개발부담금으로 환수하는 제도입니다.

 

음... 재건축 조합원들이 노력한다고 하더라도, 돈을 50%씩이나 가져가버리니, 재건축을 할 이유가 없을 것 같습니다.

그러나 현 정부(23.08기준)에서는 조합원 1인당 재건축부담금 부과 면제 기준을 기존 3천만원에서 1억으로 높이고, 초과 이익 기준 구간을 2천만원에서 7천만원 단위로 확대해 부담금을 낮춘다고 발표했습니다.

뿐만아니라, 장기보유 1주택자는 주택 준공 시점부터 역산해 보유기간에 따라 부담금을 10~50% 추가 감면하는 안도 제안했습니다.

 

물론, 실제 법이 통과된 것이 아니라서, 단순 공표 및 의지이긴 하지만요...

어서빨리 법안이 통과되어, 재개발 사업이 활발해져 부동산 전반에도 활기를 띄었으면 합니다~