서대문구 - 천연동, 충현동(행정동) 임장 후기

독립문 역에서 다시 시작!

서대문구 현저동을 갔다온지는 이 글을 작성하는 시점보다 몇 주 전입니다.

요근래 바쁜 시간을 보내고 있어서, 이제서 정리글을 올립니다...

독립문에서 다시 시작하는 임장 정리! 관심있게 봐주시면 감사하겠습니다.

 

독립문 극동아파트 (현저동:법정동)

독립문 역에서 역세권에 위치한 아파트입니다.

다만, 언덕을 올라가야한다는 점이 저에게는 큰 단점으로 다가왔습니다.

(그래도 이 지역이 전부 언덕이 있다는 것을 상기하고,

해당 지역 내에서만 비교한다 생각하면, 괜찮은 편인듯 합니다.)

 

정문에 바리게이트와 경비원도 위치하고있어서 보안도 괜찮아보이고

(현관문 암호화도 잘 되어있습니다.)

아파트 관리도 잘되고 있다 보입니다.

정문 상가도 굉장히 커서, 이용하기 좋아보입니다.

(다만, 언덕때문에 정문이라해도 경우에 따라, 이용하기 쉽지 않을 듯합니다.)

 

주차 현황은 보통수준인듯 합니다.

지상에 주차가 있긴하지만, 많은 편은 아니고

지하 주차장도 있습니다.

 

놀이터는 요새 보기 힘든, 모래 바닥으로 되어있습니다.

최근에는 우레탄이 더 선호하는데 말이니다.

 

해당 아파트의 단점은, 앞서 말했듯이 언덕인데

이로인해서 저층의 경우, 반지하와 같은 현상이 발생할 수 있습니다. (단차)

용적률도 316%로 높은편이라, 답답한 느낌도 있습니다.

 

장점은 역세권(언덕이라 마냥 가깝지는 않지만!), 공원을 이용할 수 있다는 점입니다.

부가적으로, 길건너 경희궁 자이로인해 거리가 깔끔한 편입니다.

 

가격은 국평기준 10.7/6.3 (매매/전세) 정도하는 듯 합니다.

확실히 역세권이라는 점이 큰 이점으로 작용하는 듯 합니다.

 

 

독립문 삼호아파트 (영천동, 옥천동)

독립문 극동아파트 건너편에 있는 아파트 단지입니다.

생각보다 관리가 잘되어있습니다.

정문에 상가가 꽤 큰편이지만, 극동아파트 만큼은 아닙니다.

 

지상에 주차가 있지만, 이중 주차가 되어있지는 않아서 심각한 주차난으로 보이지는 않습니다.

 

현관문 비밀번호와, 정문 바리게이트와 경비원이 있기 때문에

기본적인 보안수준은 갖추고있습니다.

 

여기도 문제는 언덕인데,

처음에는 약한 언덕만 있었지만, 뒤쪽으로 생각 이상으로 언덕이 심합니다.

극동아파트는 일직선으로 언덕이 있지만, 이곳은 구불구불하게 언덕져있어서, 체감상 더 힘든 기분입니다.

 

가격은 10.3/6.5로 극동가 생각보다 차이는 없습니다.

세대수가 많고, 용적률이 극동아파트 보다 낮아서일까요?

대지지분율이 더 많을테니, 가격이 생각보다 높은 것인지...

위치로보나, 아파트 상태를 보나, 극동 아파트가 더 좋다고 느껴지는데,

생각보다 가격차이가 없습니다.

 

천연 뜨란체 (천연동)

 

생각이상으로 관리가 잘되고 있는 아파트였습니다.

그러나 계속 살펴볼 수록 답답함이 느껴지는 아파트였습니다.

상가가 1층에 있어서, '주상복합 아파트인가?'하는 생각이 듭니다.

 

평수가 정말 다양하게 있지만, 작은 평수 위주로 있어서 아쉬운 점입니다.

 

지하주차장이 있는데, 생긴 모습이 조금 특이합니다.

단차를 이용한 주차장인 듯 하며, 상가 주차장 같이 보이기도합니다.

 

답답한 느낌이 들었는데,

생각보다 용적률이 낮아서 의외였습니다.

 

정문에 바리게이트, 경비원이 있지만

현관에 비밀번호는 없습니다.

 

단점은 여기도 상당한 언덕이라는 것입니다.

애초에 진입하기까지 상당한 고지대였습니다.

 

가격은 34평 기준, 13억 정도로 거래되었습니다.

저의 생각으로는 비싸다고 느꼈습니다.

역세권이라 하기에는 거리가 먼편이고,

주변에 빌라촌이 많아서 균질성이 떨어집니다.

언덕 없고, 역세권인 부동산을 찾아보면 13억으로 매매 가능한 매물을 충분히 찾을 수 있을 듯합니다.

 

 

돈의문 동부 센트레빌 (냉천동)

처음에 '독립문 센트레빌'의 오타인 줄 알았는데,

돈의문이 맞았습니다.

해당 매물 건너편에 '동부센트레빌'아파트는 또 별개로 있으니, 혼동 없으시길 바랍니다.

 

해당 매물은 상당히 단지가 커서,

건물 위치에 따라서 그 평가가 극명하게 갈릴 것이라 생각됩니다.

 

임장을 할 때, 정문에서 시작하지 않았기 때문에

서대문구 역에서 먼곳부터 시작하였는데

해당 위치의 아파트 단지는, 뒤쪽 산으로 인해 단차가 발생하고

저층의 경우(거진 5층까지?) 햇볕이 상당히 많이 가려져있었습니다.

뿐만아니라 산에서 나오는 습한 기운이, 건물 내구도를 상당히 깎을 것 같다는 생각도 들었습니다.

(벌레들이 많고, 관리가 제대로 안되는 듯 했습니다.)

 

반대로 서대문구 역에 가까워질 수록,

쾌적하다는 기분을 많이 받을 수 있었습니다.

 

때문에 만약 해당 단지를 매매할 생각이라면,

확실하게 매물이 어디에 위치하는지 생각해볼 필요가 있을 듯 합니다.

 

국평기준 13/7.2으로, 역시 뜨란체가 왜이리 비싼 것인지 모르겠습니다.

하지만 역시 마찬가지로, 13억이면 더 좋은 투자 매물이 있을것이라 기대됩니다.

 

 

동부센트레빌 아파트 (냉천동)

돈의문 센트레빌과 햇갈렸던 아파트입니다.

200세대 조금 넘는 아파트로, 단지 부지는 크지 않습니다.

그래도 깔끔하게 되어있고, 부족한 것 없이 기본에 충실합니다.

 

현관 비밀번호도 있고, 도색 관리도 좋았고

아파트 구성 및 디자인도 좋았습니다.

 

지상의 주차는 자리가 남아있었기에, 주차난도 없는듯합니다.

 

단지내 언덕은 없지만,

단지에 진입하기까지가 이미 언덕이 심합니다.

걸어서 오려면 상당할 것으로보이고, 차량이 필수일 듯 합니다.

 

따로 동이 존재하는데, 추측하기로는 임대동이라 보입니다.

 

국평기준 가격은 10.3억으로 거래되었습니다.

그나마 서대문역이 가깝지만, 5호선인데다 실제 걸어다닐만큼 가깝지는 않습니다.

다른 인프라를 즐기기도 쉽지 않아서, 제 기준에 10억으로 투자하고 싶은 매물은 아닌 것 같습니다.

 

 

 

정리

 

직관적으로 역세권이냐 아니냐에 따라, 가격차이가 발생할 것이라 생각했으나

천연동의 아파트는 생각보다 그런 모습이 보이지 않았습니다.

내가 놓치는 가치가 있는것인지...

역세권이 아님에도 가격이 높은 곳이 종종 보였습니다.

 

그리고 서대문구 건너편인 종로구가 더 매력적이라 보였습니다.

특히 경희궁자이가 가장 매력적이라 느꼈고,

독립문 근처일 수록, 비싼 모습을 보여줍니다.

(여기서는 일반적인 가치를 보여주더군요)