DSR (Debt Service Ratio) 개념과 계산하기

LTV, DTI, DSR 등등

대출을 진행하시면서 자주 듣는 용어입니다.

그 중, DSR에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

DSR이 무엇일까?

Debt Service Ratio의 약자로, 한국어로는 '총부채 원리금상환비율'을 말한다.

모든 부채의 연간 원리금상환 총액을 기준으로 대출한도를 정하는 비율을 의미하는 것입니다.

 

계산식은 다음과 같습니다:

• DSR = (모든 주택담보대출 연간 총상환액(원금+이자) + 기타 부채 연간 총상환액(원금 + 이자)) / 연소득 x 100

이게 무슨 말인가하면, 예를 들어보겠습니다.

Example: 주인공은 기존에 '신용대출 A'이 있는 상태입니다.

                 여기서 추가적으로 '주택담보대출 B'를 받고자 합니다.

 

기존에는 DTI (Debt to income)을 사용할 때는, '신용대출 B'에 대해서는 '이자'만 확인했습니다.

DTI에 대해서

 

그러나 DSR에서는 기타 대출인 신용대출의 '이자'뿐 아니라 '원금 상환'도 포함해서 측정합니다.

 

그러니 더욱 대출이 받기가 쉽지않습니다.

 

 

DSR 계산하기

위에서 계산식을 알려드렸지만, 굳이 직접 하실 필요는 없습니다.

요새는 어플도 잘나와있고, 다양한 인터넷 사이트에서 DSR 계산을 제공하고있습니다.

제가 주로 사용하고, 은행원들도 사용하는 부동산 계산기에서 해보시길 추천합니다.

DSR말고도 정말 다양하게 제공하고 있습니다.

처음에는 계산이 정확하지 않다는 말들이 있었는데, 최근에는 거의 정확하다고 보시면됩니다.

 

부동산계산기

 

 

 

DSR 계산으로 들어갑니다.

 

 

 

• 연소득: 일반적인 월급을 받는 노동자라면, 세전 금액으로 연소득을 계산하시면 됩니다.
  • (쉽게 말해 연봉 계약때 작성한 것을 말합니다.)
  • (그러나 이직한지 얼마되지 않았거나 하는 경우에는, 월급x12로 계산합니다.)
  • 월급쟁이가 아니라 사업자의 경우에는 소득증명서나 카드 내역서 등을 통해 연소득을 계산합니다.
• 종류: 종류는 자신이 진행할 대출에 대해서 선택하시면됩니다.
  • 앞서 말했듯이, 기존 모든 대출을 포함해서 DSR을 계산하기 때문에 모든 대출을 작성해야합니다.
  • 기존 대출 + 앞으로 진행할 대출 모두 작성해주세요
• 대출금:
  • 총액: 대출진행한 (혹은 하고자)하는 금액을 적습니다.
  • 잔액: 이미 갚고 남은 금액을 작성합니다.
    • 만약, 이제 대출을 진행하려는 것이라면, 총액과 동일하게 맞추면됩니다.
  • 만기: 만기 일시 상환일때 적는걸로 알고있습니다. 저도 써본적은 없네요.. 아니라면 0원 그대로 두시면됩니다.
• 대출기간:
  • 총 대출기간을 적어줍니다.
  • 잔여: 남은 개월을 적습니다.
    • 만약, 이제 대출을 진행하는 것이라면, 총 개월 수와 동일하게 맞추면됩니다.
  • 거치: 주택담보대출, 회사 대출 등에서 거치를 제공하는데, 해당 거치 개월수를 적으면 됩니다.
• 금리
  • 해당 대출의 금리를 적어줍니다.
• 추가
  • 대출이 여러개일때, 추가 버튼으로 대출을 추가하시면됩니다.

 

예시를 들어볼까요?

Example: 연소득 5000만원이며, 주담대 3억/480개월/4.1% + 신용대출 1천/12개월/6%

 

 

 

 

 

 

DSR이 35.19%가 나왔습니다.

현재 정책상, DSR은 40%(은행권)가 넘으면 대출이 안되기 때문에 만족하는 수치임을 알 수 있습니다.

(비은행권은 50~65% 까지도 가능)

 

마무리

몇가지 참고할만한 사항들을 마지막으로 적어보면 :

• 부동산 계산기에서도 경고하지만, 절대 해당 결과값을 맹신해서는 안됩니다.
  • 은행사마다 계산법이 상이하기 때문입니다.
  • 오차 1%정도 내외는 생각하는 것이 좋습니다.
• 원리금균등/원금균등에 따라 DSR값이 좀 다르다.
  • 이또한 은행사마다 계산법이 상이할 수 있다.
• 금리는 대출실행일날 결정되는 경우가 많으니, 보수적으로 잡는것이 좋다.
• 신용대출을 먼저 진행하고, 주담대를 신청하면, 원하는만큼 대출이 못나올 수 있으니 조심!!

 

꼭 LTV, DSR, DTI 용어를 습득하시고

원하시는 대출 성공하시길 바랍니다~