서대문구 - 연희동/남가좌동 (마무리)

서론

지난 서대문구 임장이 마지막 날이라 생각하며 진행했으나...

방문하고자 할 음식점이 닫혀있어서,

'이왕 이렇게 된거 다음주에 마저 임장하고 밥먹자!' 라는 마인드로 이번 임장까지 진행되었습니다.

 

그러나...슬프게도 이번 마지막 임장에서도 해당 음식점이 닫혀있어서, 결국 못먹었다는 슬픈 결말이...

 

길고 긴 더위와 함께한, 연희동/남가좌동을 마지막으로 서대문구 임장을 정리합니다.

 

 

연희동 - 연희파크 푸르지오

 

연희동 - 연희파크 푸르지오

2018년에 지어진 아파트로, 준 신축인 아파트입니다.

부족한 것 없는 단지로, 관리나 조경 모두 훌륭합니다.

기본적인 커뮤니티 시설들도 살펴볼 수 있었습니다.

 

하지만 지도를 통해 보시면 아시겠지만, 입지가 좋지 않습니다.

주변에 역도 보이지 않고, 별다른 상권도 보이지 않습니다.

근처에 공원은 커서 나이대가 많으신 분들이 노후에 거주할만하지만, 일반적으로는 좋은 입지라 생각되지 않았습니다.

아파트도 거의 나홀로 수준이며, 주변에는 전부 빌라라 균질성도 떨어집니다.

 

특이사항으로는 후문쪽의 인도(사람이 다니는 길)이 굉장히 큽니다.

반대로 차도는 좁았습니다. 더욱이 길가에 대놓은 주차 때문에, 트래픽 잼이 심했습니다.

(좁은 도로라 차량이 많이 다닐 것 같은 곳이 아닌데도, 그랬습니다.)

 

가격은 국평기준 10억정도 하는 듯 합니다. (네이버 부동산 기준)

 

홍은동 - 두산위브아파트

 

홍은동 - 두산위브 아파트

1997년에 지어진 아파트로 연식이 꽤 된 아파트입니다.

단지 노후화 뿐 아니라, 디자인에서 오래된 아파트임을 알 수 있습니다.

일반적인 디자인이 아닌 독특한 모습의 단지였습니다.

용적률이 높아 답답한 모습을 보여줍니다.

 

이곳도 주변에 빌라가 많아, 균질성은 많이 떨어지며

주변에 특별한 무언가가 없습니다.

즉, 입지가 좋지를 못합니다.

 

가격은 6~7억정도를 유지하는 듯 합니다.

 

연희동 - 대림아파트

 

연희동 - 대림아파트

93년도에 지어진 아파트로, 연식이 상당합니다.

지하주차장과 도색의 상태에서 오래된 아파트임을 알 수 있습니다.

즉, 관리가 부족하다고 보입니다.

 

사진에서 보시다싶이, 언덕이 심한곳에 위치한데다

입지적으로도 좋지 않습니다. 주변에 역이나 상가 등도 보이지 않아, 삶의 편리성이 부족해보입니다.

큰 도로를 타고 쭉 내려가면 홍대역이 나오긴 하지만, 거리가 꽤 있는 편입니다.

 

국평기준 가격은 8억 내외로 보입니다.

이전 아파트 대비, 주위에 아파트가 있는편이라, 균질성이 상대적으로 좋고,

큰 도로로 이어지는 길이 유용하기 때문에 조금더 가격이 있는 듯 합니다.

용적률이 낮은 부분도 한 몫했을 듯 합니다.

 

연희동 - 연희성원 아파트

 

연희동 - 성원 아파트

단지가 지금까지 살펴본 아파트 중에서는 가장 큰 단지입니다. (500세대 이상)

필요한 부분 (바리게이트, 현관 비밀번호, 주차장 등)은 모두 있지만, 관리가 조금 부족합니다.

(2001년에 지어진 아파트이며, 이정도 연식이면 관리적인 측면에 따라 깔끔하기도, 노후화가 심화되기도 하는듯 합니다.)

 

무엇보다 입지가 가장 큰 문제입니다.

언덕 꼭대기에 위치하고 있는데다, 단지 위치자체가 대림 아파트와 마찬가지로 좋지 못합니다.

 

복도식과 계단식이 혼재되어있는 것으로 보이며,

언덕을 제외하더라도, 상당히 고지대에 위치한 곳으로 보입니다.

 

국평기준 가격은 8.5억 내외로 보입니다.

큰 단지이지만, 용적률이 워낙 높은데다(270%), 언덕 위에 존재하다보니 가격이 좋지 않습니다.

 

남가좌동 - DMC 파크뷰 자이 아파트

 

15년에 지어진 신축에 가까운 아파트로, 부족한 것이 없다.

위치적으로도 해당 남가좌동에서 좋은 편에 속한다. (가좌역에 가깝다)

조경과 아파트 단지 디자인이 굉장히 훌륭했다.

파크리오, 헬리오시티가 (조금)생각나는 조경이었다.

용적률도 233%로 (준)신축 치고는 낮은편이라, 답답함도 많이 없다.

세대수도 4300세대로 초 대단지이다.

 

국평기준 12억 내외로 나가는 듯 하다.

 

연식이 오래된 물건이지만 입지가 좋거나,

신축이지만 입지가 안좋은 경우가 10억 정도이고

둘다 안좋은 경우는 6~8억 정도로 보이며

둘다 좋은 경우가, 12억 내외로 추정할 수 있습니다.

 

남가좌동 - 래미안 남가좌 2차 아파트

남가좌동 - 래미안 남가좌 2차 아파트

연식이 15년 이상 되었지만, 관리가 굉장히 잘되어 있다.

위에서 언급한 2000년대 초반의 아파트의 경우, 관리 유무에 따라 차이가 많이 발생한다고 언급했다.

이곳이 관리가 잘된 케이스로, 관리가 안된 물건과 차이가 극명하다.

 

물론 연식이 오래되어서, 디자인이(특히 지하주차장) 구식으로 보이지만, 그외는 훌륭했다.

용적률도 200%로, 추후 재개발/건축 모두 노려볼 수 있을 듯 하다. (물론 아주 멀었지만!)

 

커뮤니티도 잘되어있고, 이 연식에 사우나와 수영장이 있다는 점은 놀라웠다.

 

입지도 가좌역에 매우 가까워서, 해당 지역에서 입지적으로 매우 우수했다.

 

국평기준 가격이 10억 내외로 보인다.

생각보다 싸다고 느껴졌다.

맨처음 본, 연희파크 푸르지오와 비교하면, 이곳이 더 좋을 것 같은데 가격이 동일하다는 점에서, 내가 놓친게 있을지도 모르겠다.

 

 

 

서대문구 총평

서대문구를 총평하자면...

• 언덕이 많다.
• 역세권일수록, 신축일수록 가격이 높은, 정석적인 모습을 보인다.
• 뉴타운에 신축이 많아 지금은 가격이 비싸지만, 입지적으로 불안정하기 때문에 추후 노후화로 인한 가격변동이 궁금하다.
• 어중간한 노선보다, 확실한 노선(3호선>5호선>>경의중앙)이 낫다.
  • 서울 중앙과 거리가 멀더라도. (ex, 홍은동, 홍제동)
• 전반적으로 노후화가 심하다.
• 문화 시설이 적다.
  
  • 노인들이 많이 거주한다.

 

뉴타운은 확실히 깨끗하여 보기좋고, 때문에 신혼부부들이 상대적으로 많이 보였고,

그외의 지역은 노인들이 많이 보이는 지역이었습니다.

문화요소를 즐길만한 곳이 없어서, 젊은 이들을 이끌만한 요소가 적었습니다.

직장과 교통적인 요소만 두고 판별해야할 지역이라 보이고,

그중에서 확실한 교통적 요소인 3호선/5호선을 중점으로 투자물건을 물색하는게 좋겠다고 판단되었습니다.